PROPIEDAD RAÍZ ¿ COMO COMPRAR SEGURO ?

En Chile como en Francia, el comprador no se hace dueño de la cosa comprada por el sólo hecho de
pagar el precio convenido, sino que además debe existir la entrega real o simbólica de la cosa
comprada, (tradición)
En la compra de bienes muebles, la tradición se hace justamente por la entrega de la cosa o por
permitir que el comprador la tome, como en el caso de los frutos de un huerto. Pero es más difícil en
el caso de los inmuebles, cuya entrega se hace a través de la competente inscripción en
el Conservador de Bienes Raíces. Dicha inscripción, mantiene una historia de la propiedad; es decir
de todas las transferencias que se han hecho desde que se inscribió por primera vez. El mismo
registro anota marginalmente las limitaciones al dominio, tales como embargos, hipotecas,
prohibiciones, servidumbres, usufructos, etc, etc.
Tales gravámenes están señalados con mayor precisión en el libro de registro correspondiente, en la
ubicación que indica la anotación como foja, número, año y registro.
Como se ve la compra de una propiedad raíz, es un paso muy serio y debe ser abordado siempre con
la asesoría de un buen abogado inscrito en el Colegio de Abogados.
Lo primero que debe hacer es determinar la existencia real de la propiedad, esto es verla en terreno,
ingresar al interior y verificar sus características.
Lo segundo es requerir del vendedor una materia de documentos necesarios para corroborar la
situación jurídica de la propiedad, tanto en el dominio del que vende, como de las limitaciones al
domino que tenga dicha propiedad. Tales son a lo menos:
a.) Certificado de dominio vigente, esto es la constancia de quien es el propietario actual de la
propiedad, por lo cual debe ser otorgado con la fecha más reciente posible.
Si viene inscrito a nombre de una persona fallecida, hay que hacer la posesión efectiva de la
herencia, para que quede a nombre del vendedor.
Si este certificado viene emitido a nombre de varias personas, habrá que hacer que todos
concurran a la firma de la escritura o hacer la liquidación de la comunidad hereditaria en su caso.
b) Certificado de gravámenes e hipotecas al día. Este documento nos dirá si la propiedad tiene
embargos, prohibiciones o hipotecas que afecten a la propiedad.
c) Certificado de no existencia de litigios: Este documento nos informará que la propiedad no tiene
juicios actuales en algún tribunal.
Todos los documentos señalados anteriormente se obtienen en el Conservador de Bienes Raíces, de
la comuna donde se encuentra la propiedad que se quiere comprar.
d) Certificado municipal de no expropiación, esto es que la calle donde está el bien raíz, o la misma
propiedad, no están afectos a expropiación por la Municipalidad.
e) Certificado de Deuda de la propiedad, o certificado 30, en que consta el estado de las deudas de
contribuciones que tenga la propiedad, donde además consta el rol de contribuciones, que entrega el
Servicio de Impuestos Internos.
Si no tiene deudas, deberá indicar que está exento del pago de este tributo.
f)Certificado de pago de los servicios de: luz; agua; gas; teléfonos y TV Cable si existiere
dicho servicio. En lo posible un plano de la construcción, y de los servicios de electricidad, agua, gas
y alcantarillado. Si la propiedad es rural, es imprescindible un plano de ubicación. y una constancia
de los servicios con que la propiedad está servida.
Con estos antecedentes, el abogado elegido por Ud, o puesto por nosotros si lo Ud, lo estima, deberá
estudiar los títulos de dominios de a lo menos 20 años en el Conservador de Bienes Raíces
respectivo.
Si la propiedad es rural, el estudio será tanto cuanto más extenso sea, para verificar los títulos de
dominios de los predios colindantes, por el problema de la superposición de inscripciones en dicha
área.
Si la propiedad es destinada a industria, comercio, escuela, o cualquier explotación comercial, deberá
ser más cuidadoso aún, por la existencia de obligaciones previsionales pendientes que tenga el
anterior propietario, ya que en dicho caso, la deuda se traslada al nuevo propietario.
Si la propiedad pertenece a una sociedad conyugal, la mujer debe autorizar la enajenación, para cuyo
efecto el vendedor, deberá proveerle de un certificado de matrimonio con anotaciones marginales,
a objeto de determinar si es casado en régimen de sociedad conyugal. Una vez que el abogado de el
pase, por estar bien los títulos de dominio y de gravámenes, se inicia el proceso de redactar la
escritura y fijar las condiciones de pago y la forma de servir el crédito. Ya en esta parte, se inicia la
discusión del precio de acuerdo a la tasa de interés que le aplicarán si es a crédito; si le cobran o no
comisión por la intermediación en la venta, quien paga los gastos, cuantos meses de gracia tiene si
hay atrasos; facultad de pagar anticipado etc, etc.